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「売却・住み替え実践編」売却住み替えの実践ポイントなど

不動産売却の際、重要となる不動産会社を選ぶ時のポイントは、安心感と幅広い集客力があるかどうかです。また、正確で根拠のある査定書の提示や営業担当者の熱意や態度も関係しています。良い会社選びがスムーズな不動産売却への第1歩となります。なぜなら、購入希望者も同じ様に感じの良い実績ある不動産会社を選んでいるからです。

☝売却・住みかえノウハウ

不動産売却と不動産購入のタイミングが重要！

全体のプランを立てる
● 住み替えの計画を立てる
● 自己資金・ローン残債を確認
● 売却物件の価格相場を調査
● 情報収集力・提案力・信用度などから、住み替え相談をする不動産会社を決める

住み替えの目的を必ず明確に
「なぜ買い換えたいのか」について話し合ってみましょう。そして買い換えの全体プラン（いつまでにどのような住まいに買い換えたいか。予算はいくらくらいまでか等）を明確にしましょう。ご相談頂ければ諸費用がいつ・いくら必要か、あるいは法律や税務相談にもお応え致します。より具体的な買い換えプランをつかむためにご相談下さい。

「売却」が先か「購入」が先か
住まいの買い替えを行なう場合、「ご売却」と「ご購入」のタイミングが重要です。 同時に行なえるのがベストですが、現実にはなかなか難しいものです。そこで、売却先行タイプ、購入先行タイプ、それぞれのメリット・デメリットを比較し、お客様にあった買い替えのタイプを検討してみましょう。

売却先行タイプ
まずお住まいの売却を行ない、予算（資金計画）を確定させてから、新しい購入物件を探す方法です。 購入物件が特定されていない場合は、安心で確実な方法です。
☞ メリット
● 売却金額が決まり、購入資金にあてられる金額が確定するので、ご購入物件の資金計画が立てやすくなります。
● 売却を急ぐ必要がないので、価格交渉などの面でもある程度余裕を持って進めらます。また、たとえ買い替えを中断したとしても住む家は残ります。
☞ デメリット
● 売却が決まれば、買主に物件を引き渡す日までに、新しいお住まいを探さなければいけません。
● ご購入の物件がなかなか決まらないと、仮住まいをする必要が出てきますので、出費が増します。

購入先行タイプ
はじめに購入物件を決めてから売却を行なう方法です。売却によって得た資金を使えないため、資金的に余裕のある場合には有効といえます。
☞ メリット
● ご希望の条件にあった購入物件を、気長にじっくり探すことができます。
● 仮住まいなどの余計な費用がかからず、引渡し・引越しもスムーズにできます。
☞ デメリット
● 新しい家の取得までに今までのお住まいを売却できない場合、ダブルローンになってしまうこともあります。
● なかなか売却できない場合、どうしても売りあせって、買主に主導権を握られてしまう可能性もあります。

成功する買い替えのコツ・秘訣
買い替えを成功させるには「手持ちの住まいがいくらで売れるか」「手元に残るのはいくらか（売却残金）」「残債が残る場合、資金の用意が可能か、あるいはローンが組めるか」「自己資金をいくら用意できるか」など、ご自身の資金状況を正しく把握することが大切です。 豊富な実績と経験を持つ当社のスタッフは、そんなお客様のよりよい買い替えのために、的確なアドバイスと心のこもったお手伝いをさせていただきます。どうぞお気軽にご相談ください。

「残債がでる方」におすすめしたい買い替えプラン
売却査定で、現在の住まいがいくらで売れそうかをチェックした上で、売却金額が残債（残りの住宅ローン金額）より下回りそうな場合、資金的にはあまり余裕がない状況です。 自己資金をどれ位用意できるか、ローンがどれ位組めるかをチェックして、『これ位の金額の物件なら購入可能だ』という大まかな目安をつかみましょう。 新しい住まいを探すことも大事ですが、現在の住まいが売れないと、購入資金が入らず資金計画を確定できませんので、≪売却先行タイプ≫の買い替えが安心です。 売却を急がずあせらず、価格交渉も余裕をもって行ない、できるだけ希望する金額で売却することを目標にしましょう。自己資金がかなり用意できるお客様は別ですが、そうでない場合は、大きなローンを組まずに、無理のない買い替え物件を落ち着いて探されることをおすすめします。

「残債がでない方」におすすめしたい買い替えプラン
現在の住まいを売却した場合、売却金額と残債（残りの住宅ローン金額）がほとんど同じか、少し売却益が残りそうな方は、資金的にはいくらか余裕をもっている状態といえます。ただし、売却金額よりもかなり高い金額の買い替え物件を購入される場合には、新たなローンを組まなければなりませんので≪売却を先行させながら購入物件を同時に探す≫ような買い替えプランがよろしいかと思います。 売却金額とほぼ同額程度の物件や、売却金額＋自己資金でカバーできるような物件を購入する方は、資金的なリスクはほとんどありませんので、≪購入先行タイプ≫の買い替えプランでよろしいでしょう。理想的な住まいを納得のいくまで探し、購入を先行させ、買い替え先のめどがついた段階で売却を始めても問題ないかと思われます。 しかし、なかなか売却できないということもありますので、よくタイミングを見極めることも重要です。

売却と購入のポイントを抑えましょう

「査定価格」について
周辺の不動産物件と比べて適正価格で売り出さなければ、購入希望者は現れません。仲介会社では市況やエリアの状況を調査分析し、査定マニュアルを活用するなどして総合的に判断したうえで適正価格を算出します。 これがいわゆる「査定価格」。やみくもに高く査定してくれるからといって高く売れるとは限りません。当社では、売却希望者がより納得のいく説明とデータを提示してご説明しています。

3つのタイプから選ぶ「媒介契約」
依頼先を決めたらその不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3タイプがあります。詳しくは、ご売却までの流れ STEP2『ご売却のための媒介契約』もご覧下さい

売却と購入のポイントを抑えましょう

購入希望者に好印象を
媒介契約を結ぶと不動産会社では指定流通機構や独自の情報ネットワーク、広告媒体などを活用して販売活動を開始します。物件への問い合わせが入るようになり、購入希望者の来訪を受けることになります。このとき特別な準備は不要ですが、清潔感を保ちながら自信を持って迎えましょう。また、購入希望者が気軽に足を運べるという意味で、期間を決めてオープンハウスにするというのも効果的です。
素早い決断が必要
購入希望者からの申し込みがあると、不動産会社を通じて、売買価格や代金の支払い日、物件の引渡し日などについての条件交渉を行います。実はこれからがいちばん大切なところ。購入希望者への返答が遅れたり、契約の日取りまでの期間が空いてしまったなど、ちょっとしたきっかけで商談が流れてしまうことがあります。営業担当者のアドバイスに耳を傾けながら、慎重でかつ素早い決断が求められます。

売却と購入のポイントを抑えましょう

事前に必要書類を揃えておきましょう
売買契約の締結に先立って行われるのが重要事項説明です。売主・買主が同席のうえ、不動産会社の担当者が双方に重要事項説明書等の説明をします。説明内容に納得すれば互いに署名・押印し、その後に売買契約の締結、手付金の授受を行います。後日トラブルが起きないように照明器具などの設備・備品を置いていくのがどうかも付帯物表でしっかり確認をします。この他にも権利証や印鑑証明、固定資産税の納税通知書など、契約時や残金決算時必要となる書類を事前に用意しておきます。

売却と購入のポイントを抑えましょう

同時決済が理想的
不動産売買が済んだら、これまで借りていた住宅ローンの残債返済を金融機関に申し出て、売却物件に付いている抵当権を抹消します。そのためには残債をすべて返済する必要がありますが、理想形は買主から売買代金を金額受け取って抵当権を抹消し、物件を引き渡すという方法。一般に「同時決済」と呼ばれています。それができないときはつなぎ融資を利用して抹消する方法があります。

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